マンションの寿命_5
（マンションの寿命_4 からの続き：在宅勤務メインになりそうなので地方に中古マンションを買おうとしたんだけど、マンションの寿命が気になりだして調べてます。コンクリートや配管は適切にメンテ・交換をすれば大丈夫そうだし、そのマンションはどんな構造なのか、どんな素材が使われているのか？については管理組合で竣工図書を確認すれば良いのは分かった）
■で、本当に重要なのは？
知りたかったことは、大体、分かった。外壁だの配管だのは、使ってる素材によってメンテナンス・交換の頻度や金額が違うみたいだけど、よほど古い物件でない限り寿命についてはそこまで心配する必要は無さそう。
「メンテナンスさえしっかりできているなら」ね。
外装の再塗装だとか配管の交換だとかの寿命を伸ばすためのメンテナンスはもちろん、今の日本みたいにこれだけ新築マンションが建てられてたら古いマンションなんてどんどん陳腐化して魅力がなくなって入居者がいなくなってしまうでしょう。住む人がいなくなったら建物の寿命なんてあっという間にやってきます。入居者を維持するためには設備・施設の追加・更新が欠かせないでしょうね（中古マンションの物件情報を見てて「エントランスがオートロックじゃないんだぁ」とか「宅配ボックスが無いのね」とか「バリアフリーじゃないんだ」とか思ったもん）。
欧州の古い建物が長持ちするのは、そもそも「古い建物には価値がある」っていう価値観が共有できていて、お金をかけてメンテナンスをしっかりしているからです。パリなんかだと景観を守るために外装のメンテナンスを義務化しているらしいですね。
それとたとえば「グラン・トリノ」って映画の中で、クリント・イーストウッドが丁寧に家（一戸建て）のメンテナンスをするんですよね。彼の家の周りにはモン族の移民が住んでいるんですが、モン族は家のメンテナンス方法を知らないから彼らの家はボロボロなんです。それを苦々しく思っていたイーストウッドがひょんなことから隣家の少年に大工仕事を教えはじめて、次第にモン族とも打ち解けていく、っていう展開が面白かったですねあの映画は。
欧米人は「建物を長持ちさせたいなら、ある程度のお金をかけて、または、お金をかけられないなら自分の手で、ずーっとメンテナンスする必要がある」ってことを子供の頃から教えこまれ、また自ら体験しているので、メンテナンスの重要性が社会全体に浸透しているんでしょう。
日本のマンションの場合、共用部分のメンテナンス費用は通常、「修繕積立金」として徴収しているわけですが、その修繕積立金、「新築〜○年目までは格安として、以降、△年ごとに値上げ」というケースが多いようで、
国土交通省 平成30年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状
https://www.mlit.go.jp/common/001287053.pdf
によると、「修繕積立金に余剰有り」のマンションは3割強。7割弱は「足りない、または、（足りるのかどうか）不明」です。「不明」はつまり「管理できていない」ということで、ほぼ「足りない」と同義でしょう。
長期修繕計画ガイドライン 平成20年6月
https://www.mlit.go.jp/common/001172730.pdf
では長期修繕計画の期間について「新築：30年以上」「既存：25年以上」としていますが、はたしてそれで十分なのかどうか。というのも、マンションに使用されている部材の寿命ですが既に書いたとおり、外壁だと「タイル」は古いものでも30年程度かそれ以上、「吹付けタイル」は15年ごとに再塗装、「ALCパネル」は50年。給水管については「硬塩ビライニング鋼管」なら30〜40年。「ステンレス鋼管」なら継ぎ手部分が30〜40年。排水管については「鋳鉄管」なら50年。大体30年目以降に交換が連続で来ます。他にエレベータや機械式駐車場、手すりその他の金物、各戸のサッシやドアなどの交換もあるでしょう。新築の修繕計画はもっと長期で策定すべきなんじゃないでしょうか。逆に「30年で一通りのことをやってしまい、その後、建て替えるかまだ大規模修繕を続けるのか判断せよ」ということかもしれませんが。
https://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf
で修繕積立金の額の目安が提示されており、マンションの規模に応じて平米あたりの単価が設定されていますが複雑なので平均を取ると、大体、月に200円/㎡。70㎡の部屋だと14,000円/月くらいとなるわけですが、新築時はその半分程度の物件が多いように思います。また、この資料では修繕積立金を「均等積立方式」と「段階増額積立方式」で比較しています。「均等」で14,500円/月とした場合、30年の合計は522万円。「段階的」で入居時に修繕積立金基金として36万円徴収し、6,000円/月からスタートして5年毎に3,000円ずつ値上げすると30年での合計が同額になります。その場合、26〜30年目には21,000円/月になっています。築26年で修繕積立金が2万円以上というとかなり高いような印象です。さらに、この資料は2011年のものなので、昨今の材料費・人件費の高騰が反映されていないでしょうから、今はもっと高い単価を設定しないと修繕積立金が不足してしまうでしょうね。
ということで「修繕積立金 不足」でネットを検索するとやはり様々なサイトが出てきます。そういったサイトでは原因として「初期の設定額が低すぎるため不足が判明しても急な・大幅な増額は困難」「長期修繕計画で想定する期間（新築の場合、30年）が十分でない」「材料費・人件費の高騰が反映されていない」「修繕項目に漏れがある」といったことが指摘されています。
つまり、多くのマンションで三十数年後、積立金不足により修繕困難になるかもしれないということですが、そのころになると住人も高齢化しているでしょうし、高齢者は大規模修繕に消極的になることも多いらしいので難しい問題になりそうですね。それについてはまた後ほど。
中古マンションを購入するときは「大規模修繕の履歴と今後の計画、修繕積立金の残高をチェックすること」「管理組合の理事会、総会の議事録を確認すること」と言われています。「長期修繕計画ガイドライン」は「新築時に30年の長期修繕計画を策定して5年ごとに見直し、それに合わせて修繕積立金の金額を上げていく」という考えのようなので、そういった運用が回っているのか、将来の修繕積立金の金額が現実的なものか、修繕項目に漏れがないか、などチェックすると良いと思います。
ちなみに海外の例だと、フランスでは1948年以前の小規模集合住宅や1949〜70年代に供給された分譲型の集合住宅でメンテナンス不十分なものが多く、それらがスラム化して問題になり、結局、行政が買い取って解体したケースもあったそうです。その際、税金を使ったことや「行政がどうにかしてくれるなら自前では何もしない」といったモラルハザードが問題になったとか（富士通総研経済研究所研究レポート No.429 April 2016 https://www.fujitsu.com/jp/group/fri/imagesgig5/no429.pdf ）。そういったこともあり「日本のマンションは大丈夫か？修繕積立金は足りてるのか？」ということで国交省が調査したりガイドラインを作ったりしているようですよ。
マンションの寿命_4
（マンションの寿命_3 からの続き：在宅勤務メインになりそうなので地方に中古マンションを買おうとしたんだけど、マンションの寿命が気になりだして調べてます。コンクリートや配管は適切にメンテ・交換をすれば大丈夫ってことは分かった。でも、そもそもマンションの構造はどうなっているのか？使用される部材は何なのか？どうやって調べればよいの？）
「中古マンションの買い方」みたいな本には「管理組合が保管している竣工図書も確認しておきましょう」みたいなことが、あっさり書いてます。
2001年に施行された「マンション管理適正化法」というのがあって、それによると、マンションの売り主は分譲後一年以内に、マンションの管理者にマンション設計に関する図面を提出しないといけないそうです。
なのでそれ以降のマンションであれば、管理組合に「設計図」「施工図」「竣工図」なんかが保管されているはずなので、そういった書類で「かぶり厚」がどれくらいかとか、外壁の素材は何かとか、給水管や排水管には何を使っているのかとか確認できるということです。周囲の音が気になる人は「壁厚」「スラブ厚」「フローリングに使用されている板の種類」「床と天井の構造」とかもチェックすると良いと思います。
が、そういった書類に馴染みの無い素人が短時間で読み解くのは難しいのでインスペクション（＊）の業者さんに「そういったことも気になるんですが」と相談して一緒に見てもらうのが良いんじゃないかな。
ただ、書面と実態が異なるケースがあるので注意が必要とのこと。というのも、工事の過程で「これ設計図通りにはいかないなぁ。。」ってことが割と頻繁に発生するらしく、現場レベルで実施した変更が書面に反映されていないことがあるらしいんですよね。まぁだいたいは細々とした部分らしいけど。
＊ インスペクション
物件の状態や補修費用などを事前に知るために実施する専門家による目視確認。
それにしても。外壁や配管にどんな素材を使っているとか、このマンションはどんな作りだ、といった程度の情報はネットで公開したらどうでしょうね。誰かそういう情報を公開するサイトを作れば良いのに。Googleマップ上でマンションをクリックするとそういった情報が表示されるような。新築時のパンフレットにその程度の情報なら掲載されてるはず。公開情報でしょう、おそらく。
マンションの寿命_3
（マンションの寿命_2 からの続き：在宅勤務メインになりそうなので地方に中古マンションを買おうとしたんだけど、マンションの寿命が気になりだして調べてます。コンクリートの寿命はメンテをすれば十分長いことは分かったけど、配管類はどうなんだろ）
■給水管と排水管の種類と寿命
共用部分の給水管の種類は主に「亜鉛メッキ鋼管」「硬質塩ビライニング鋼管」「ステンレス鋼管」とのこと。
「亜鉛メッキ鋼管」は1950〜70年代前半のマンションで使われていたもの。管の内部が錆びて赤水が出てきてしまうやつ。寿命は10〜15年。今、使用されているケースはほぼ無さそう。
「硬塩ビライニング鋼管」は1970年代に登場。金属製の管の内部を硬質塩化ビニルで覆ったものでサビに強いのが特徴。ただ、初期の頃は管の継ぎ手が亜鉛メッキでその部分が錆びたらしい。その後、改良されて1980年代中頃には錆問題も解決。寿命は30〜40年ほど。
「ステンレス鋼管」は1980年代から使われだして、名前から分かるとおり管自体が錆に強いステンレスなので耐久性は抜群。内部を通る水の温度が25度くらいなら100年はもつらしい（継ぎ手のパッキン部分は30〜40年程度）。それと工事しやすいのが特徴で、管自体の価格は高いものの工事費は安く済むので、総額は「硬塩ビライニング鋼管」と変わらないそうだ。
共用部分の排水管の種類は主に「耐火被覆二層管 」「塩ビライニング鋼管」「鋳鉄管」。「耐火被覆二層管 」「塩ビライニング鋼管」は30年程度で交換。「鋳鉄管」は50年程度とのこと。
専有部分の給水管、排水管はいまなら30年はもつそうだから、リノベのときにでも交換しておけば安心でしょう。
1950〜60年代あたりの古いマンションだと「管が共用部分・専有部分・隣や上階・下階の専有部分をまたがっていて交換出来ない」とか「給水管から漏水が発生したけど、管がコンクリートに埋め込まれていてコンクリートを破壊するしかない」といったことがあったらしいけど、すくなくとも21世紀に入ってからの物件なら、そういったことはまず無いんじゃないでしょうか。
ここまで来ると「外壁はタイル、壁の”かぶり厚”は3cmかそれ以上、給水管はステンレス鋼管、排水管は鋳鉄管の物件が良いな」とか考え始めるんですが、そういった情報はネット上で公開されていないわけです。
どうやって調べればよいの？
ただ「逆に、公開されてないってことはそれほど重要じゃないってことなのかな？だってメンテナンスさえしっかりしてれば100年150年もつんだから。。。あれ、なんかポイントがズレてるのかな？」とも思う。
なんか当初のウキウキした感じがなくなってきた。
マンションの寿命_2
（マンションの寿命_1からの続き：在宅勤務メインになりそうなので地方に中古マンションを買おうとしたんだけど、マンションの寿命が気になりだして調べてます）
そもそもコンクリートって寿命が何年くらいなのか気になるわけです。
■コンクリートの寿命
マンションの物件情報を見ているとRC造だのSRC造だのって書いてるけど、RCは「鉄筋コンクリート」のことでSRCは「鉄骨鉄筋コンクリート」のことらしい。コンクリートの強度を高めるために、コンクリートの内部に鉄の筋や骨を入れているわけです。
コンクリートって、できたばっかりのときはアルカリ性なので内部の鉄筋が錆びることは無いんだけど、大気・風雨にさらされているうちに徐々に中性化してきて、その中性化が鉄筋の深さまで到達すると鉄筋が錆びはじめて、鉄は錆びると膨張するのでコンクリートにヒビが入り、そのヒビから水分が染み込んで鉄筋がさらに錆びてまた膨張してコンクリートにダメージを与えて剥落なんかを引き起こす、と。鉄筋自体も錆びることで強度が落ちるので、こうなるともうその物件には住めなくなるわけです。
国土交通省が平成25年9月に公開した ”「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書 取りまとめ後の取組紹介” って資料の中でRC造の建物の寿命について綺麗にまとめられているんだけど、その資料によると、様々な調査の中で最も長いものでは「120年。外装仕上げで延命して150年」（大蔵省主税局(1951)｢固定資産の 耐用年数の算定方式｣）、もっとも控えめなものでは「鉄筋コンクリート部材の耐久実態は50年以上」（篠崎徹・毛見虎雄・平賀友晃・中川 宗夫・三浦勇雄(1974)「約50年を経過した鉄筋コンクリート造の調査」 日本建築学会学術講演梗概集）ってなってる。
120年だ150年だって言ってるのが1951年の資料って点が若干気にはなりますが、ここでは「RC造の建物の寿命は50年以上。外装やメンテによって150年まで延命可能」と考えておきます。SRCも同じようなもんでしょう。「150年もつなら孫の代まで残せるかも。やっぱりマンションって資産なんだなぁ」って、この段階でまたちょっと気分が上がったよね。
「部屋、ご覧になります？（孫）」「いいんですか？（その時代の永作博美とか小倉久寛みたいな人）」「この建物100年前のものなんですよ（孫）」「へー素敵！（その時代の永作博美とか小倉久寛みたいな人）」。
でも待てよ。古い団地なんかでコンクリートが剥落して錆びた鉄筋が剥き出しになって50年程度で解体されてるケースもよく見るよね。。。
■中性化の影響を遅らせるには？
「じゃ、コンクリートの表面から鉄筋までの部分をより厚くすれば長持ちするのかな」とか「コンクリートの表面に何か貼り付けるとか塗り付けるとかして、大気・風雨に直接さらさないようにしたら、さらに長持ちするのかな」って思うわけですが、当然、そういったことも考えられているわけです。
コンクリートから鉄筋までの厚さのことを「かぶり厚」って言うらしいんだけど、その「かぶり厚」は建築基準法で最低値が決められていて（基礎部分は6cm、土に接する部分は4cm、耐力壁・柱は3cmなど）、すでに市場に出ている物件であればこれをクリアしてるわけだけど、あくまで最低値なので実際はこれより厚いものが多いそうです。
中性化が浸透する速度は何か難しい数式があって厚さの二乗に比例するらしく、普通の環境（海のそばとかじゃなく）・普通のコンクリート（「水分多めのセメントで作ったコンクリートだと質が悪い」とかあるらしい）の耐力壁なら厚さの二乗に6.5を掛けた値が年数の目安になるそうだ。かぶり厚が3cmなら(3×3)×6.5＝58.5。つまり中性化が鉄筋に到達するまで60年程度かかる、と。
それと、コンクリートを剥き出しにしないために表面に何かを貼ったり塗ったりするわけですが、よくあるのは「タイル」「吹付けタイル」「ALCパネル」とのこと。
「タイル」の場合は初期費用が高いけど、特別な塗装なんかしなくてもそのままで30年かそれ以上はもつらしい。普通の汚れなら高圧洗浄で落とせるし。ただ、湿式工法（モルタルにタイルを貼り付ける工法）の古いマンションだとタイルが浮いたり欠けたり剥落したりすることもあるのでチェック・補修は必要とのこと。タイル貼りのマンションといえば神宮前の「コープオリンピア」みたいなビンテージマンションってイメージだけど、最近は新築マンションもタイル貼りのものが多いらしいね。いまは乾式工法っていって剥落しにくい方法で貼り付けてあるそうです。
「吹付けタイル」はタイルって言っても実際は塗装に近くて、初期費用は安いんだけど、下塗り、主材、上塗り、って3回塗らないといけないらしく耐久性も15年程度らしい。21世紀に入ったあたりまでは主流だったんだって。そういえば、高く足場を組んでスプレーガンでなにやら塗ってるマンション、よく見かけますね。
「ALCパネル」は軽量気泡コンクリートのことで、コンクリートに気泡を混ぜて固めた軽量な板。水に浮くほど軽いのでタワマンの外壁に使われるケースが多いらしい。耐久性は50年程度とのこと。パネルのつなぎ目のコーキング材が劣化しやすいんでメンテナンスが必要とのこと。おそらくゴンドラで吊るされて作業をするんでしょうね。
一時期、盛んに言われてた外断熱、やっぱり日本ではあんまり普及していないみたいですね。
ということで。
コンクリート自体は最低でも50年程度の耐久性がありそうだし、さらにそれに何かを貼ったり塗ったりしてしっかりメンテナンスすれば、やっぱり100年とか150年とかもちそうですね。50年程度でボロボロになった古い団地はそういえばコンクリート剥き出しだったかな。それにメンテナンスしてる感じもなかったし。
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＊ 念の為、耐震性について
1981年6月から施行された新耐震基準（震度6強～7程度の揺れでも倒壊しないような構造基準）を満たしているマンションならとりあえず安心ですかね。逆にあえてそれ以前の物件を選ぶ必要も無いでしょう。
「耐震等級」っていうのもあるそうで、等級1が新耐震基準を満たすレベル、等級2が等級1の1.25倍、等級3が等級1の1.5倍の強度らしんですが、ほとんどのマンションが等級1なんだそうです。というのも、それ以上を満たそうとするとコストがかかって高額になって売れないかららしい。
建物の耐震性も重要ですが、個人的には地盤とか立地のほうが重要な気がする。それとタワーマンションはまったく選択肢として考えていないので免震だの制震だのはあんまり気にしない。
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と、ここに来て。
どこだったかの古いマンションについて「毎日どこかで漏水が起きてる。もう修理も無理」ってクチコミを見たのを思い出した。そういえば「配管はマンションの血管」っても聞くし、もしかしたら配管がマンションの寿命を縮めることもあるのかな。。。
マンションの寿命_1
在宅勤務がメインになるらしいんで「じゃ住む場所はどこでも良いのかな」ってことで、前から住みたいと思っていて、年に数回、遊びに行ってる地方都市（都心の勤務先まで電車で2時間）で賃貸物件を探したんです。
ところが地方都市って四十過ぎの男が一人で住むような賃貸マンションが少ないんですね。ほとんどがファミリー向けの3LDK。1LDK、2LDKで検索すると、大体、木造アパート。
それと、この年齢・このタイミングで東京から離れると「もしかしたら東京に戻ることはもう無いんじゃないかな」って思いはじめて「だったらもう永住するつもりで中古マンションを買ってしまうのもアリだな。たまたま手元にまとまった金もあるし、3LDKをリノベして広いリビングと寝室2つの2LDKにしてしまえば面白そう」ということで中古マンション情報を調べ始めたんです、ワクワクしながら。でもこれまでずっと賃貸暮らしだったので何を基準に選んだら良いのか分からない。
間取りだ広さだ南向きだ駅まで徒歩何分だ、ってのは分かるんだけど「その中古マンションは程度が良いのか・建物として何か問題を抱えていないのか」ってことが分からない。事故物件かどうかは「大島てる」で調べれば分かるし、住人の質や周辺の雰囲気は「マンションノート」なんかでクチコミを読めばなんとなく掴めるけど。
■もともと日本の家・マンションってなんで長持ちしないんだろって思ってた
NHK BSの「世界ふれあい街歩き」を観てるとヨーロッパの集合住宅なんかで「部屋、ご覧になります？」「いいんですか？（永作博美とか小倉久寛とか）」「この建物、19世紀のものなんですよ」「へー！素敵（永作博美とか小倉久寛とか）」みたいな展開が頻繁にあるけど、日本の建物は民家でもマンションでも、なんで長持ちしないのかなって不思議だったんだよね（それと「海外の人はいきなり他人を家に入れても恥ずかしくないくらい綺麗にしてるんだな」って感心するけどそれはまた別の話）。
文化財指定の古民家とか観光地の武家屋敷とかみたいに、ちゃんと手入れされているものは別として、昔の普通の家は木と土と紙でできていてメンテナンスしなければ老朽化も速かっただろうけど、コンクリート製のマンションはもっと長持ちしても良い気がしてた。
古いビルに興味を持った時期があってビンテージマンションなんかの情報収集もしたんだけど、四谷コーポラスは確か60年くらいで建て替えてたし、南青山第一マンションズは築50年ほどで建て替えるかどうか問題になっているんだっけ。
100年200年もつなら子や孫に資産として残すこともできるだろうけど、50年しかもたないならはたして「マンションは資産」って言えるかどうか微妙な気がする。例えば30歳で買った新築マンションが（40歳で買った築10年の中古マンションが、でも良いけど）80歳でもう住めません出ていってください、じゃあねぇ。。。
どうせなら、子や孫の代まで資産として残せるマンションを買いたいわけです。
ということで、ざっと一週間かけて「マンションの寿命」について調べてみた。
ちょっと妙な結論になったんだけどそれは追々。
